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Das neue Wohnungseigentumsrecht / Teilrechtsfähigkeit - erweiterte Beschlusskompetenz - neues Gerichtsverfahren

Veröffentlicht am: 16.06.2007 | Von: RA Werner Faltenbacher

Mit Wirkung zum 01.07. 2007 erfolgt die größte Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes seit Inkrafttreten im Jahre1951. Die wichtigsten Änderungen sollen nachfolgend aufgezeigt werden:

Teilrechtsfähigkeit
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist insbesondere hinsichtlich der gesamten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einschließlich dessen Gebrauchs teilrechtsfähig und somit parteifähig, kann also nunmehr unter ihrem eigenen Namen klagen und verklagt werden. Dies betrifft insbesondere Ansprüche gegen andere Wohnungseigentümer auf Zahlung des Hausgeldes, Beiträge zur Instandhaltungsrücklage oder Sonderumlagen, Schadensersatzansprüche gegen Wohnungseigentümer und die Entziehung des Wohnungseigentums. Die Parteifähigkeit kann nach entsprechender Beschlussfassung auf andere Punkte ausgeweitet werden.
Allerdings ist die Parteifähigkeit nicht in allen Angelegenheiten gegeben, beispielsweise nicht bei der Beschlussanfechtung, diese Anfechtung muss der jeweilige Eigentümer weiterhin im eigenen Namen geltend machen.
 
Haftung
Vor der Novellierung haftete jeder der Wohnungseigentümer unbegrenzt mit seinem Vermögen. Gemäß § 10 Abs. 8 WEG ist zukünftig die Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers auf die Höhe seines Miteigentumsanteils begrenzt. Für den einzelnen Wohnungseigentümer ist dies ein erheblicher Vorteil, für einen Vertragspartner der WEG jedoch ein Nachteil, da er weniger gut abgesichert ist. Darüber hinaus muss dem Gläubiger einer WEG bewusst sein, dass er in Zukunft bei Geschäften ,die die Verwaltung des Wohnungseigentums im weiten Sinne betreffen,  größtenteils nur durch das eigene Vermögen der WEG abgesichert ist. Mit anderen Worten: er kann nicht mehr ohne weiteres nach seinem Belieben einen der Eigentümer auf Bezahlung seiner Forderung in Anspruch nehmen. Dies wird sich in Zukunft weit schwieriger gestalten als in der Vergangenheit, weswegen zumindest bei größeren Aufträgen einem Auftragnehmer wohl anzuraten ist, Vorkehrungen zu treffen. Möglichkeiten hierzu bestehen.
Für ausgeschiedene Wohnungseigentümer ist darauf hinzuweisen, dass diese in Zukunft 5 Jahre für Ansprüche haften, die während ihrer Mitgliedschaft entstanden oder fällig geworden sind. Die Haftung ist höhenmäßig begrenzt.

Erweiterte Beschlusskompetenz
In Zukunft wird es der Gemeinschaft leichter fallen, Änderungen in der Gemeinschaft durchzusetzen. So wird es insbesondere möglich sein, mit einem einfachen Mehrheitsbeschluss die Verteilung von Betriebs - und Verwaltungskosten dauerhaft zu ändern.
Mit einem so genannten qualifizierten Mehrheitsbeschluss wird es darüber hinaus auch möglich sein, die Kostenverteilung bei Instandhaltung - und Instandsetzungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen zu verändern. Ebenso wird es durch einen qualifizierten Mehrheitsbeschluss möglich sein, Modernisierungen durchzuführen beziehungsweise Maßnahmen zur Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik.
Beschluss – Sammlung

Erhebliche Bedeutung für die Praxis wird die Führung der Beschluss-Sammlung erlangen. Nach § 24 Abs. 7 WEG sind darin die in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, die schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und die Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen aufzunehmen. Durch diese Beschluss-Sammlung, deren Form nicht vorgeschrieben ist, soll es ermöglicht werden, nachvollziehbar darzulegen, welche Beschlüsse in der Gemeinschaft bereits gefasst worden sind, was ja gerade bei Gemeinschaften, die schon mehrere Jahrzehnte bestehen, nicht immer leicht nachvollziehbar war.

Besserstellungen in der Zwangsversteigerung
Künftig genießen Forderungen der Gemeinschaft gegen säumige Zahler in der  Zwangsversteigerung Vorrang vor den Grundpfandrechten, insbesondere den Grundschulden und Hypotheken von Banken. Diesen Vorrang genießen vor allem Nachforderungsbeträge aus Jahresabrechnungen, zu zahlende Hausgeldvorschüsse und Ansprüche aus Sonderumlagen. Voraussetzungen für sämtliche Ansprüche ist jedoch, dass ein dementsprechender Beschluss vorhanden ist. Ein Titel ist jedoch nicht Voraussetzung. Der Vorrang ist darüber hinaus sowohl der Höhe nach als auch zeitlich begrenzt.

ZPO - Verfahren
Gerichtliche Auseinandersetzungen werden in Zukunft nicht mehr nach den Grundsätzen des FGG, sondern nach der ZPO durchgeführt. Es fällt damit beispielsweise zum Großteil der so genannte Amtsermittlungsgrundsatz fort. Weiterhin wird zukünftig die Kostenentscheidung nach den §§ 91ff ZPO getroffen. Wer demgemäß den Prozess verliert, hat in Zukunft auch die außergerichtlichen Kosten der Gegenseite zu tragen.


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