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Der Kündigungsverzicht - Eine Möglichkeit, die Parteien eines Wohnraummietvertrages über längere Zeit aneinander zu binden.

Veröffentlicht am: 20.06.2009 | Von: RA Werner Faltenbacher

Sowohl der Mieter als auch Vermieter haben des Öfteren ein Interesse daran, ihren Vertragspartner beim Mietvertrag über einen längeren Zeitraum zu binden.

Die Reform des Mietrechts hat jedoch dazu geführt, dass es im Wohnraummietrecht nur noch unter ganz besonderen Voraussetzungen möglich ist, einen solchen Zeitmietvertrag zu schließen. Es wird deswegen nach Lösungen gesucht, auch dort eine längere Bindung der Parteien zu erreichen, wo das Gesetz einen Zeitmietvertrag eigentlich nicht mehr vorsieht. Eine solche Möglichkeit ist der Kündigungsverzicht, in dem eine oder beide Parteien für einen gewissen Zeitraum auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten.

Die Rechtsprechung hat Kriterien entwickelt, nach denen sich bestimmt, ob ein solcher Kündigungsverzicht wirksam ist. Im Folgenden soll aufgezeigt werden, wie sich derzeit die Rechtslage darstellt:

I.) Ein einseitiger Kündigungsverzicht des Vermieters ist jederzeit möglich.

II.) Ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters zu Gunsten des Vermieters ist nur in    begrenzten Ausnahmefällen zulässig:

1.) Individualvertraglich ist nach Ansicht des BGH ein Kündigungsverzicht bis zu fünf Jahren möglich. Die Rechtsprechung stellt jedoch für die Bejahung  einer solch  individuellen Vereinbarung erhebliche Anforderungen, die schwer zu erfüllen sind. Keinesfalls genügt beispielsweise der immer wieder zu lesende vorformulierte Satz, dass die Parteien diese Vereinbarung einzelvertraglich ausgehandelt haben.

2.) Bei Vereinbarung in einem Formularvertrag ist zu unterscheiden:

a) Ein isolierter einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters ist unwirksam, weil er ihn unangemessen benachteiligt würde.

b) Wirksam ist eine solche einseitige Verzichtserklärung jedoch in Verbindung mit einem Staffelmietvertrag nach § 557a BGB, die Dauer darf jedoch nicht mehr als vier Jahre betragen.

III.) Ein beiderseitiger Kündigungsverzicht, bei dem also sowohl Mieter als auch Vermieter auf die ordentliche Kündigung verzichten, ist wirksam, wobei jedoch die Kündigung maximal für vier Jahre ausgeschlossen werden darf. Weiter ist zu beachten, dass dann, wenn der Kündigungsverzicht mehr als ein Jahr betragen soll, der gesamte Mietvertrag der Schriftform bedarf, § 550 BGB.
Zusätzlich ist in diesem Fall eines beiderseitigen Kündigungsverzichts zu beachten, dass die Dauer des Kündigungsverzichts für beide Parteien gleich sein muss.

Vor Vereinbarungen eines Kündigungsverzichts sollten auch seine Nachteile bedacht werden. So kann der Vermieter während der Laufzeit weder wegen Eigenbedarfs noch wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Vor allem kann er wegen solcher nicht unerheblicher schuldhafter Vertragsverletzungen, die für eine fristlose Kündigung nicht ausreichen, keine Kündigung auszusprechen. Für den Mieter ist nachteilig, dass er ebenfalls das Mietverhältnis nicht durch ordentliche Kündigung beenden kann, etwa wenn er in eine günstigere Wohnung wechseln will.


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