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WOHNUNGSEIGENTUMSGEMEINSCHAFTEN - PROBLEME BEI DER 2er WEG

Veröffentlicht am: 17.06.2017 | Von: RA Faltenbacher

In der Praxis kommt es nicht selten zu Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG), die nur aus 2 Parteien bestehen. Dies beispielsweise, wenn Eltern das ursprünglich ihnen gehörende Haus in Wohnungseigentum aufteilen, dort eine Wohnung selbst bewohnen und die andere ihrem Kind übertragen. Hier kommt es im Nachhinein immer wieder zu unterschiedlichen Vorstellungen, welche Rechte und Pflichten die Parteien haben und wie diese durchgesetzt werden können.

Auch in der 2-er-WEG muss grundsätzlich durch Beschlüsse entschieden werden. Oft ist in der Teilungserklärung geregelt, dass jeder der Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Dies führt bei Streitigkeiten dann regelmäßig dazu, dass eine Pattsituation entsteht und ein Mehrheitsbeschluss nicht zustande kommt. Die WEG ist in dieser Situation faktisch handlungsunfähig. Folgende Lösungsmöglichkeiten kommen dann in Betracht:

Anspruch auf Verwalterbestellung:
Will auch nur eine der beiden Parteien, dass ein Verwalter bestellt wird, kann diese Partei einen Antrag bei Gericht stellen, dem im Regelfall stattgegeben wird. Das LG Frankfurt führt aus, dass ein solcher Antrag nur zurückgewiesen werden kann, wenn er evident rechtsmissbräuchlich wäre. Dies wird jedoch selten der Fall sein. Zu bedenken ist jedoch, dass im Regelfall 3 Alternativangebote und die Konditionen der jeweiligen Verwalterverträge nebst Zustimmung zur Übernahme durch den Verwalter vorgelegt werden.

Kostenerstattungsanspruch:
Selbst wenn kein Verwalter bestellt ist, fallen monatliche/jährliche Kosten an, beispielsweise Kosten für die Versicherungen, Ausgaben für Heizöl, Hausstrom, usw. Streiten die Parteien untereinander, würde die Gefahr bestehen, dass z.B. das Gebäude nicht versichert ist. Zahlt deswegen einer der Eigentümer die anfallenden Kosten, hat er – auch wenn kein Beschluss vorliegt – gegenüber dem anderen Eigentümer einen Anspruch auf anteilige Erstattung der verauslagten Kosten. Dieser Anspruch ergibt sich aus den Grundsätzen der „Geschäftsführung ohne Auftrag“, weil die Zahlung der gemeinsamen Lasten ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und es sich hierbei um notwendige Ausgaben im gemeinschaftlichen Interesse handelt.

Sofortige Verwalterbestellung durch einstweilige Verfügung:
Ist - und dies gilt nicht nur für die 2-er-WEG – eine Eigentümergemeinschaft dermaßen zerstritten, dass mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass ein Verwalter per Mehrheitsbeschluss nicht bestellt wird, kann das Gericht auch ohne vorherige Befassung der Eigentümerversammlung einen Notverwalter durch einstweilige Verfügung einsetzen (LG Karlsruhe, Beschluss vom 23.11.2011). Auch hier muss die Partei jedoch die tatsächlichen Grundlagen der Ermessensentscheidung im Einzelnen vortragen, ebenso muss die Zustimmung des Vorgeschlagenen zur Übernahme des Verwalteramtes vorliegen.

Im Einzelfall ist deswegen mit anwaltschaftlicher Beratung festzulegen, welcher der Wege schlussendlich bei den genannten Problemen am besten beschritten werden soll.


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