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Zwangsräumung und Vermieterpfandrecht - Möglichkeit des Vermieters, bei der Zwangsräumung Kosten zu sparen

Veröffentlicht am: 14.06.2008 | Von: RA Werner Faltenbacher

Immer wieder steht ein Vermieter vor dem Problem, dass er zwar einen Räumungstitel gegen seinen Mieter erwirkt hat, der Mieter aber die Wohnung nicht freiwillig räumt.

Der Vermieter muss in diesem Fall die Räumung über den Gerichtsvollzieher veranlassen, was  mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist:

Da der Gerichtsvollzieher die Räumung nicht selbst durchführt, wird von ihm  ein professionelles Unternehmen beauftrag, welches selbstverständlich die anfallenden Kosten in Rechnung stellt. Diese Kosten fordert der Gerichtsvollzieher wiederum vom Vermieter als Kostenvorschuss, der sich bei einer größeren Wohnung in einer Höhe von 4000,00 bis 5000,00 Euro bewegt. Erst nach Einzahlung dieses Betrages setzt der Gerichtsvollzieher überhaupt einen Räumungstermin an.

Viele Vermieter sind verständlicherweise nicht willens oder nicht in der Lage, solche Beträge zu bezahlen, zumal sie ja regelmäßig schon für die vorausgegangene Räumungsklage nicht unerhebliche Beträge verauslagen mussten.

Folgende Überlegung wurden deswegen angestellt: Der Vorschuss muss ja deswegen so hoch gewählt werden, da die Firma, die den Umzug durchführt, damit rechnen muss eine vollkommen eingerichtete Wohnung –vielleicht sogar noch vermüllt- räumen zu müssen. Hierfür müssen dann mehrere Personen einkalkuliert werden, die unter Umständen auch mehrere Tage mit der Räumung befasst sind.

Müssten die Gegenstände dagegen nicht entfernt werden und es genügen, wenn der Gerichtsvollzieher dem Vermieter lediglich wieder den Besitz an der Wohnung verschafft, würde sich der vom Vermieter zu leistende Vorschuss für die Räumung drastisch reduzieren, meist auf einen Betrag zwischen 300,00 und 500,00 Euro.

Um dies zu erreichen, haben die Vermieter bei Erteilung des Räumungsauftrages gegenüber dem Gerichtsvollzieher in der Vergangenheit  erklärt, dass an sämtlichen eingebrachten Gegenständen des Mieters das Vermieterpfandrecht geltend gemacht wird. Auf diese Weise sollte erreicht werden, dass eine tatsächliche Räumung der Wohnung durch ein Unternehmen eben nicht notwendig ist und sich dadurch der vom Vermieter einzubezahlende Vorschuss auf o.g. Maß verringert.

Ob dieses Vorgehen zulässig ist, war in der Vergangenheit umstritten.

Der Bundesgerichtshof hat nun bestätigt, dass dieses Vorgehen des Vermieters zulässig ist und auf diese Weise erhebliche Kosten eingespart werden können. Vom Gericht wurde darüber hinaus auch dargelegt, dass der Gerichtsvollzieher nicht für die Klärung materiell-rechtlicher Ansprüche zuständig ist und er die Zwangsvollstreckung auch nicht verweigern kann mit der Begründung, dass Gegenstände in der Wohnung sind, die gemäߧ 562 BGB unpfändbar sind. Macht der Vermieter also an sämtlichen eingebrachten Sachen des Mieters das Vermieterpfandrecht geltend, hat der Gerichtsvollzieher die Räumung im Regelfall durchzuführen. Der Vermieter muss dann weit geringere Kosten vorschießen.

Allerdings ist damit die Angelegenheit noch lange nicht erledigt:

Zum einen hat der Mieter die Möglichkeit, die Herausgabe der unpfändbaren Sachen zu verlangen, einem solchen Wunsch sollte der Vermieter nachkommen.

Zum anderen darf der Vermieter über die in der Wohnung befindlichen Sachen des Mieters nicht einfach verfügen. Die Gegenstände, auf die sich das Pfandrecht erstreckt, müssen vielmehr im Regelfall öffentlich versteigert werden, § 1235 BGB. Die Versteigerung  wiederum erfolgt durch den zuständigen Gerichtsvollzieher, einen anderen befugten Beamten oder einen öffentlich angestellten Versteigerer.

Da auch wegen der notwendigen Einlagerung der Mietergegenstände und weiterer Punkte eine nicht unerhebliche Zahl von individuellen Einzelfragen zu klären ist, muss bei dem aufgezeigten Vorgehen eine anwaltschaftliche Mithilfe angeraten werden, um nicht im nachhinein Regressansprüchen des Mieters ausgesetzt zu werden.


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