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Änderungsklauseln im Bauträgerverträgen / Fertighausbauverträgen - Versuche des Bauträgers, einseitig Fabrikate und Materialien zu ändern, sind in der Regel unwirksam.

Veröffentlicht am: 20.03.2021 | Von: Ra Werner Faltenbacher

Es gibt nahezu keinen Hausbau- oder Bauträgervertrag, in dem der Unternehmer nicht versucht, ihm einseitig zu gestatten, nach Abschluss des Vertrages noch Änderungen bezüglich der zur Ausführung zu gelangenden Materialien oder Fabrikate durchzuführen. Dem ist meist wenig Erfolg beschieden:
Bekannt dürften Klauseln sein, die ungefähr folgenden Wortlaut haben:

„Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderung der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffwahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten“

Insoweit hat der BGH bereits im Jahre 2005 entschieden, dass solche Klauseln unwirksam sind. Sie verstoßen gegen das Transparenzgebot, es müsste im Einzelnen aufgeführt werden, welche triftigen Gründe hierfür vorliegen und auf welche Art und Weise die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigt sind. Dies sei bei solchen Klauseln regelmäßig nicht der Fall, was eben zur Unwirksamkeit führt.
Unternehmer unterlassen es aber trotz alledem weiterhin nicht, durch andersweitige Formulierungen solche Klauseln zu vereinbaren. So ist beispielsweise ein Unternehmer auf die Idee verfallen, die Klausel wie folgt zu formulieren:

„Der Auftragnehmer kann die in den Vertragsunterlagen genannten Fabrikate und Materialien durch gleichwertige Leistungen ersetzen, wenn der Auftraggeber zustimmt. Der Auftraggeber darf seine Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern.“

Das OLG Frankfurt hat mit Urteil vom 28.10.2020 auch eine diesbezügliche Klausel für unwirksam erklärt. Mit Verweis auf § 308 BGB hat das OLG die Auffassung vertreten, dass eine solche Klausel dem Bauherrn nicht zumutbar ist. Im Hinblick auf die gebotene Klarheit und Verständlichkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen setzt dies eine konkretisierende Fassung der Klausel unter Angabe eines triftigen Grundes voraus, der ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit ermöglicht. Dies sei bei dieser Klausel nicht der Fall. Die Klausel dränge vielmehr den Bauherrn in eine Rechtfertigungsnot, die er nach dem Gesetz gerade nicht hat.
Auch ähnlich formulierte Klauseln einer Ersetzung „aus zwingendem betrieblichem Anlass“ oder „wenn die Umstände dies erfordern“ genügen nach der ständigen Rechtsprechung des BGH nicht, um eine solche Klausel wirksam zu machen.

Fazit:
Regelmäßig scheitern die Versuche der Bauträger / Unternehmen, durch Klauseln im Vertrag eine dementsprechende Ersetzungsbefugnis herbeizuführen. Werden dann vom Bauträger / Unternehmen tatsächlich andere Materialien / Produkte verwendet als in dem Vertrag vereinbart, liegt ein Mangel vor. Dem Bauherrn stehen in diesem Fall die gesetzlichen Mängelrechte zu. Diese gehen vom Recht der Nachbesserung über Minderung, Schadensersatz und ggf. sogar Rückabwicklung des Vertrages. Da die Mängelrechte verschiedene Voraussetzungen haben, ist hier dem Bauherrn unbedingt anzuraten, sich zur Durchsetzung seiner Rechte anwaltschaftlich beraten zu lassen.