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Die Eigentümerversammlung im Wohnungseigentumsrecht - Neue Möglichkeiten durch die WEG-Novelle.

Veröffentlicht am: 19.06.2021 | Von: Rechtsanwalt Faltenbacher

Mit Wirkung zum 01.12.2020 ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in vielen Punkten verändert worden. Zu Änderungen ist es auch bei den Vorschriften über die Eigentümerversammlung gekommen. Einige Punkte sollen im Nachfolgenden besprochen werden:

1. Digitalisierung
Schon bisher konnte der Verwalter auf Grundlage einer Vereinbarung oder eines Mehrheitsbeschlusses in zulässiger Weise per E-Mail zur Jahreshauptversammlung einladen. Die WEG-Reform belässt es dabei. Denkbar ist nun aber auch, dass Ladung, Tagesordnung und ggf. weitere Unterlagen wie Kostenvoranschläge und dergleichen in einem digitalen Extranet des Verwalters zur Verfügung gestellt werden. Die Mitglieder sollten in diesem Fall aber zusätzlich durch eine E-Mail auf die Abrufmöglichkeit hingewiesen werden, damit die Einladung formell ordnungsgemäß erfolgt.

Sollte die Gemeinschaftsordnung der WEG für die Einladung Schriftform vorsehen, ist davon auszugehen, dass es sich um eine gewillkürte Schriftform handelt und nun trotzdem eine Einladung durch E-Mail erfolgen kann. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Gemeinschaftsordnung eindeutig ein entgegenstehender Wille zu entnehmen ist.

Seit der Reform können einzelne Eigentümer auch digital per Fernkommunikation nach einem dementsprechenden Gemeinschaftsbeschluss an einer Versammlung teilnehmen. Persönliche Anwesenheit wird nicht mehr vorausgesetzt. Ausdrücklich ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die Versammlung selbst weiter als Präsenzveranstaltung stattzufinden hat, sie ist nicht komplett digital möglich.

Nach § 23 WEG neuer Fassung kann der sogenannte „Umlaufbeschluss“ nun auch elektronisch ausgefertigt und übermittelt werden.
Auch das Einberufungsverlangen für eine Versammlung kann künftig per E-Mail gestellt werden. Ebenso in digitaler Form ist zukünftig die Erteilung einer Vollmacht zur Stimmrechtsübertragung möglich, § 25 Abs. 3 WEG.

2. Beschlussfassung und Beschlussfähigkeit

Bei diesem Punkt sind die größten Änderungen eingetreten:
Das alte Recht sah vor, dass eine Wiederholungsversammlung abgehalten werden muss, wenn bestimmte „Quoren“ nicht erreicht wurden, beispielsweise also nicht die vom Gesetz bestimmte Anzahl von Personen / Stimmrechtsanteilen bei der Versammlung anwesend war. In diesem Fall musste – kostenaufwendig und zeitverzögernd – eine neue Versammlung einberufen werden. Dieses Erfordernis entfällt nunmehr komplett, die Eigentümerversammlung ist nunmehr immer beschlussfähig unabhängig von der Zahl der teilnehmenden Eigentümer. Die einfache Mehrheit bildet das allein maßgebliche Quorum, § 25 Abs. 1 WEG. Entscheidend sind alleine die „abgegebenen“ Stimmen, es kommt also auch nicht mehr auf die Mehrheit der eingetragenen Eigentümer an, sondern auf die Mehrheit der anwesenden, online teilnehmenden bzw. der ordnungsgemäß vertretenen Eigentümer. Das Kopfstimmenprinzip (eine Stimme pro Eigentümer) bleibt als gesetzliches Grundmodell – das allerdings abänderbar ist – bestehen.
 
Bezüglich der Umlaufbeschlüsse verbleibt es grundsätzlich dabei, dass diese nur einstimmig gefasst werden können. Eine Ausnahme gilt allerdings dann, wenn im Hinblick auf einzelne konkrete Beschlussgegenstände noch nicht entschieden werden kann, beispielsweise weil die Informationsgrundlage oder Angebote noch nicht vorliegen. In diesem Fall kann die Eigentümerversammlung beschließen, dass hierüber nach Vorliegen der Unterlagen im schriftlichen Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann.

Fazit:
Durch diese Änderungen wird die Effektivität und Schnelligkeit von Eigentümerversammlungen nicht unerheblich gesteigert werden. Für die einzelnen Eigentümer besteht auf Grund der immer größer werdenden Flut von E-Mails aber auch die Gefahr, solche wichtigen E-Mails zu übersehen. Konnte dies in der Vergangenheit unter Umständen noch dadurch gerettet werden, dass die Eigentümerversammlung mangels Erreichens des Quorums nicht beschlussfähig war, ist dies nach der Gesetzesänderung nicht mehr möglich, da die Versammlung unabhängig von der Anzahl der abgegebenen Stimmen immer beschlussfähig ist.