Lochmüller | Merk | Schlama | Faltenbacher | Beck

Auswirkungen von Corona auf das Wohnungseigentumsrecht

Veröffentlicht am: 20.06.2020 | Von: Rechtsanwalt Werner Faltenbacher

Wie in fast allen anderen Lebensbereichen wirkt sich die Corona-Pandemie auch auf das Wohnungseigentumsrecht aus. Durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie hat der Gesetzgeber insbesondere in Artikel 2 auch Regelungen für das Wohnungseigentumsrecht getroffen. Einige Probleme, die sich stellen, sollen im Nachfolgenden angesprochen werden.

1. Verwalterbestellung. Da im Regelfall – zu Einzelheiten später – derzeit keine ordentlichen Wohnungseigentümerversammlungen abgehalten werden, können in dieser Zeit Verwalterverträge auslaufen. Der Gesetzgeber hat insoweit geregelt, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt verbleibt. Dadurch ist die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft auch in der Zeit der Corona Krise gewährleistet. Zu beachten ist jedoch, dass kein Verwalter gegen seinen Willen gezwungen werden kann, das Amt zu übernehmen. Der Verwalter hat deswegen auch die Möglichkeit eine Übernahme abzulehnen.

2. Wirtschaftsplan Rechtsgrundlage dafür, dass die Gemeinschaft von den einzelnen Eigentümern die (monatlichen) Hausgelder fordern kann, ist der Wirtschaftsplan, der jährlich neu beschlossen wird. Finden nun keine Eigentümerversammlungen statt, kann auch kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen werden. Es ist deswegen gesetzlich nunmehr geregelt, dass der alte Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans gültig bleibt.

3. Instandsetzungs- / Instandhaltungsmaßnahmen. Diese Problematik ist vom Gesetzgeber nicht berücksichtigt worden. Auch hier gelten in erster Linie die Vereinbarungen in der Teilungserklärung bzw. im Verwaltervertrag. Bereits hieraus können sich bestimmte Rechte / Verpflichtungen des Verwalters für diese Maßnahmen ergeben. Auch ohne Corona ist der Verwalter beispielsweise berechtigt Notmaßnahmen durchzuführen. Diese betreffen jedoch lediglich die unmittelbare Schadensbehebung. Sind darüber hinausgehende Maßnahmen erforderlich, kann insbesondere bei leineren Gemeinschaften versucht werden einen schriftlichen Beschluss herbeizuführen, was im Regelfall aber relativ schwierig ist. Dem Verwalter ist anzuraten, die Notfallmaßnahmen restriktiv auszulegen, da er ansonsten Gefahr läuft, in Regress genommen zu werden. Sind größere Maßnahmen notwendig und / oder sind auch keine Rücklagen vorhanden, ist dies einer der möglichen Gründe eine außerordentliche Eigentümerversammlung abzuhalten.

4. Eigentümerversammlung. In Zeiten der Kontaktsperre erscheinen ordentliche Eigentümerversammlungen ausgeschlossen, in Betracht kommen deswegen lediglich außerordentliche Eigentümerversammlungen, in denen einzelne dringende Punkte geklärt werden können. Hierbei kann es sich beispielsweise darum handeln, dass eine Erstbestellung eines Verwalters bei Neugründung erforderlich ist, keine Gelder für zwingende Maßnahmen oder die Versorgung der Liegenschaft vorhanden sind, Sonderumlagen beschlossen werden müssen, Versorgungsverträge erstmalig abgeschlossen werden müssen oder der Versicherungsschutz der Gemeinschaft nicht (mehr) besteht. Ist eine solche Versammlung notwendig, sollte der Verwalter auch ein besonderes Augenmerk darauf legen, dass Eigentümer dem Verwalter ggf. weisungsgebunden mit ihrer Vertretung in der Versammlung beauftragen können.

Ob dem Verwalter vor Anberaumung einer solchen außerordentlichen Eigentümerversammlung zuzumuten ist, zu versuchen, einem Beschluss im schriftlichen Verfahren herbeizuführen, ist wohl nicht zuletzt von der Größe der Gemeinschaft abhängig. Der Beschluss im schriftlichen Verfahren setzt nämlich voraus, dass alle Wohnungseigentümer zustimmen.