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Das Widerrufsrecht bei Mietverhältnissen

Veröffentlicht am: 18.06.2016 | Von: RA Werner Faltenbacher

Auch in Mietverhältnissen kann ein Widerrufsrecht des Mieters bestehen. Dies kann zu einem erheblichen finanziellen Risiko für den Vermieter führen.

Steht den Mietern ein Widerrufsrecht zu, ist die gesetzliche Folge, dass der Mieter für die Zeit, die er in der Wohnung war, weder eine Miete noch eine Nutzungsentschädigung bezahlen muß.
Bereits 2014 ist das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechtlinie in Kraft getreten, das nunmehr einen Generaltatbestand für außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge geschaffen hat. In § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB werden hier auch ausdrücklich „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“ erwähnt. Konsequenz ist, dass bei Anwendbarkeit des Gesetzes dem Mieter ein Widerrufsrecht einräumt.

Durch das Gesetz umfaßt wird nicht nur der Abschluß eines Mietvertrages, sondern im Endergebnis mehr oder weniger alle mietvertraglichen Vereinbarungen, so z.B. Erhöhungen oder Herabsetzungen der Miete oder der Betriebskosten und die Aufhebung des Mietvertrages sowie die Vereinbarung über zusätzliche Nebenpflichten des Mieters.
Im folgenden werden die Voraussetzungen der Anwendbarkeit des Widerrufsrechts und die Folgen aufgezeigt:

1. Voraussetzung für die Anwendbarkeit ist, dass ein Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer geschlossen wird. Wann ein Vermieter, der mehrere Wohnungen besitzt, als Unternehmer anzusehen ist, ist in der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt. Zum Teil wird versucht, dies an der Zahl der vermieteten Wohnungen festzumachen, wobei zum Teil schon bei mehr als zwei Wohnungen die Unternehmenseigenschaft bejaht wird.

2. Weiter ist Voraussetzung, dass der Vertrag bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers geschlossen wird, und zwar an einem Ort, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist, § 312 b Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB.

Wird also beispielsweise der Vertrag in der alten Wohnung des Mieters oder beispielsweise in einem Cafe, geschlossen, ist das Widerrufsrecht vom Grunde her anwendbar.
3. Besteht ein Widerrufsrecht, muß der Vermieter über dieses Widerrufsrecht belehren. Insoweit kann sich der Vermieter des Formulars bedienen, das der Gesetzgeber als Anlage 2 zu Artikel 246 a, § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB, zur Verfügung gestellt hat. Die Widerrufsfrist beträgt insoweit 14 Tage.

4. Fehlt es an einer ordnungsgemäßen Belehrung, läuft die Widerrufsfrist über die 2-Wochen-Frist hinaus. Sie erlischt gemäß § 356 Abs. 2 Satz 2 BGB dann erst 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsabschluß.

5. Verheerend ist die Rechtsfolge des Widerrufs für den Vermieter nach § 357 Abs. 1 BGB: Der Widerruf führt dazu, dass die Leistungen zurückgewährt werden müssen. Die Wohnung muß also vom Mieter zurückgegeben werden. Der Widerruf des Mieters führt allerdings eben nicht dazu, dass er für die zwischenzeitlich erfolgte Nutzung der Wohnung Nutzungsentschädigung zu zahlen hat, so dass er im extremsten Fall 1 Jahr und 2 Wochen kostenlos wohnen könnte.
Ausdrücklich ist darauf hinzuweisen, dass das Widerrufsrecht bei Abschluß eines Mietvertrages nicht besteht, wenn die Wohnung vorher besichtigt wurde. Diese Ausnahme gilt jedoch eben nur für den Abschluß des Mietvertrages selbst, beispielsweise aber nicht für Mieterhöhungen oder sonstige vertragliche Vereinbarungen, wie sie oben bereits angeführt sind.

6. Selbst der Abschluß eines Prozeßvergleiches ist mit Vorsicht zu genießen. Bis zum jetzigen Zeitpunkt ist umstritten, ob bei Abschluß eines gerichtlichen Vergleichs die Vorschriften über das Widerrufsrecht anzuwenden sind und ob gegebenenfalls durch einen Hinweis des Gerichts, dass kein Widerrufsrecht besteht, die dementsprechenden Rechtsfolgen vermieden werden können.

7. Fazit: Insbesondere dem Vermieter als Unternehmer ist anzuraten, vor Abschlüssen von Verträgen in einem Mietverhältnis das Widerrufsrecht im Auge zu haben. Vermeiden kann er diese Rechtsfolgen, wenn er zukünftig als Unternehmer Verträge nicht außerhalb von Geschäftsräumen abschließt.

Sollte der Vermieter bei einer Überprüfung zu dem Ergebnis kommen, dass dem jetzigen Mieter ein Widerrufsrecht zusteht, kann die Belehrung über das Widerrufsrecht noch nachgeholt werden. Insoweit sind jedoch einige Einzelheiten zu beachten, die einer genauen Abwägung bedürfen.