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Die häufigsten Fragen zur Durchführung einer Eigentümerversammlung

Veröffentlicht am: 17.06.2006 | Von: RA Werner Faltenbacher

Die Rechtssprechung muss in letzter Zeit immer häufig auch Frage beantworteten, wie eine Eigentümerversammlung durchzuführen, und was hierbei zu beachten ist. Nachfolgend sollen die häufigsten Fragen aufgezeigt werden.

1. Vorsitz
Den Vorsitz führt grundsätzlich der Verwalter, Abweichungen können aber vereinbart oder beschlossen werden. Die Frage, wer den Vorsitz führt, kann für jeden einzelnen Tagesordnungspunkt gesondert entschieden werden.

2. Teilnahmeberechtigung
Der Verwalter ist zwingend teilnahmeberechtigt, ebenso die Wohnungseigentümer. Ausnahme: eine Wohnungseigentümer ist von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen worden, weil er diese in einem nicht hinzunehmenden Maße gestört hat.
Ob dritte Personen, die nicht Eigentümer der betreffenden Anlage ist sind, teilnahmeberechtigt sind, ist streitig:
a) Für Berater gilt: jeder Eigentümer hat das Recht, im Beistand eines Rechtsanwalts an der Versammlung teilzunehmen, wenn ein berechtigtes Interesse hierfür besteht. Auch der Verwalter ist befugt, zu einzelnen Tagesordnungspunkten Berater hinzuzuziehen.
Falls der Verwalter zur Versammlung einen Rechtsanwalt beiziehen will, sollte er zuvor einen  Beschluss darüber fassen lassen, dass Beratungsbedarf besteht.
b) für Vertreter gilt: es ist jederzeit eine Stellvertretung zu lässig, in der Gemeinschaftsordnung können jedoch insoweit Einschränkungen vorgenommen werden. Wird, was häufig vorkommt, von einem Eigentümer der Verwalter als sein Vertreter bestimmt, kann dieser nicht wirksam als Vertreter über seine eigene Entlastung abstimmen.
Verweigert der Verwalter zu Unrecht die Teilnahme eines Vertreters, obwohl dieser seine Bevollmächtigung ordnungsgemäß nachgewiesen hat, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar, sofern die nicht berücksichtigte Stimme erheblich war.

3. Beschlussfähigkeit der Versammlung
Bei der Beschlussfähigkeit ist zu unterscheiden:
a) Erstversammlung: Diese ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Nicht stimmberechtigte Eigentümer scheiden aus der Berechnung aus, selbst wenn sie erschienen sind. Die diesbezüglichen Regelungen sind jedoch abdingbar.
b) Wiederholungsversammlung: Sie ist ohne Rücksicht auf die Höhe der  vertretenen Anteile beschlussfähig, wenn darauf bei der Einberufung hingewiesen wurde.

4. Grundsätze der Abstimmung
Wie die Abstimmungen durchgeführt werden, richtet sich nach den Bestimmungen in der Gemeinschafts - oder Geschäftsordnung. Ist dort nichts geregelt, entscheidet der Versammlungsleiter.
Bei der Abstimmung werden Enthaltungen nicht mitgezählt. Ausdrücklich ist auch darauf hinzuweisen, dass Beschlüsse festgestellt und bekannt gegeben werden müssen. Falls eine Feststellung nicht erfolgt, ist der Beschluss unwirksam, und nicht nur anfechtbar. Allerdings genügt eine mündliche Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses.

5.Möglicher Beschlussinhalt
Beschlussfassungen sind grundsätzlich nur über solche Angelegenheiten möglich, über die die Eigentümerversammlung die so genannte Beschlusskompetenz besitzt. Die Beschlusskompetenz ist insbesondere bei Fragen über Gebrauchsregelungen, die Fragen über eine ordnungsgemässe Verwaltung, den Wiederaufbau, die Verwalterbestellung und - abberufung, die Ermächtigung des Verwalters, Ansprüche außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen, die Angelegenheiten des Wirtschaftsplans, der Abrechnung sowie der Bestellung eines Verwaltungsbeirats gegeben.

Will ein Eigentümer gegen einen gefassten Beschluss vorgehen, ist darauf hinzuweisen, dass Beschlüsse innerhalb eines Monats angefochten werden müssen. Diese Monatsfrist beginnt mit der Versammlung, ist also unabhängig davon, ob die Eigentümer ein Protokoll über das Ergebnis der Versammlung erhalten haben oder nicht.