Das Gesetz sieht vor, dass die Miete von freifinanzierten Wohnungen im laufenden Mietverhältnis bis auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden kann. Nicht selten werden aber vom Vermieter hierbei Fehler gemacht, die zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung führen. Die häufigsten Fehler sollen nachfolgend aufgezeigt werden:
1. Aus dem Mieterhöhungsschreiben ist der Absender nicht erkennbar oder es werden nicht alle Vermieter als Absender genannt.
Es muß ersichtlich sein, dass sich alle Vermieter an alle Mieter wenden. Ist beispielsweise ein Ehepaar Vermieter, so müssen beide die Erklärung abgeben und als Absender erkennbar sein. Gibt ein Bevollmächtigter des Vermieters die Erklärung ab, wie etwa der Hausverwalter oder der Rechtsanwalt, so müssen auch hier bestimmte Formalitäten eingehalten werden.
2. Die Mieterhöhung ist nicht an alle Mieter gerichtet
3. Die Kappungsgrenze wird nicht berücksichtigt
Bezogen auf 3 Jahre darf die Miete nicht mehr als 20 % erhöht werden (sogenannte Kappungsgrenze). Diese Regelung wurde eingeführt, um zu verhindern, dass in relativ kurzer Zeit die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden kann.
4. Die Jahresfrist wurde nicht eingehalten
Gemäß den gesetzlichen Vorschriften muß die Miete 15 Monate unverändert bleiben. Weiter darf die Miete erst 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung erneut erhöht werden. Für die Fristen muß zwischen dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens und dem Inkrafttreten der Mieterhöhung unterschieden werden.
5. Der Erhöhungsbetrag bzw. der neue Mietzins wird nicht benannt
Weiter ist Voraussetzung für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen, dass der Erhöhungsbetrag erkennbar ausgewiesen ist und der neue Mietzins ausdrücklich mitgeteilt wird. Es genügt beispielsweise nicht die Angabe, dass die Miete um 3 % steigt.
6. Gesetzliche Begründungsnotwendigkeit der Mieterhöhung
Voraussetzung ist des weiteren - und dies ist der häufigste Verstoß -, dass das Mieterhöhungsverlangen im einzelnen begründet werden muß. Ein Mieterhöhungsverlangen ohne Begründung ist von vorne herein unwirksam. Erschwert wird die Angelegenheit dadurch, dass das Gesetz im Endergebnis lediglich 3 Erhöhungsmöglichkeiten vorsieht:
a) Mietspiegel
Wird zur Mieterhöhung ein Mietspiegel verwendet, müssen auch die Kriterien für die Einordnung der Wohnung in dem Mietspiegel nachvollziehbar mitgeteilt werden.
b) Sachverständigengutachten
Wird ein Sachverständigengutachten zur Hilfe genommen - das mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist -, muß das Gutachten auch beigefügt sein.
c) Vergleichswohnungen
Hierbei handelt es sich in unserer Region wohl um die meist verwendete gesetzlich vorgesehene Erhöhungsart.
Gemäß den gesetzlichen Bedingungen müssen mindestens 3 vergleichbare Wohnungen - und das Wort vergleichbar ist hier ernst zu nehmen - benannt werden. Insoweit ist auch anzuraten, dass sogar mehr als 3 Wohnungen benannt werden. Voraussetzung ist des weiteren, dass die Wohnungen exakt identifizierbar sind. Sowohl für die Vergleichbarkeit wie auch für die Identifizierbarkeit werden nicht unerhebliche Anforderungen gestellt.
7. Insgesamt ist festzustellen, dass der Vermieter bei einem Mieterhöhungsverlangen eine Vielzahl von Fallstricken umgehen muß. Die angesprochenen Problempunkte berühren hierbei nur die Oberfläche. Da sich die Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens gegebenenfalls erst nach einem langwierigen Prozeß herausstellt, ist anzuraten, von vorne herein hierbei anwaltschaftliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, um nicht Gefahr zu laufen, im nachhinein ein Jahr oder noch länger verloren zu haben, da im Falle der Unwirksamkeit das Mietverlangen ganz von vorne beginnen muß.