In fast sämtlichen Mietverträgen wird zwischen den Mietvertragsparteien die Bezahlung einer Sicherheit (Kaution) vereinbart. Die Kaution kann hierbei u.a. in bar entrichtet, als Bürgschaft geleistet oder aber - was den Regelfall betreffen dürfte - auf einem Sparbuch (Sperrkonto) angelegt werden.
Im folgenden sollen einige Fragen aufgegriffen werden, die bei der Rückgewähr der Kaution immer wieder eine Rolle spielen:
1. Ist der Vermieter zur Aufrechnung mit Gegenansprüchen berechtigt?
Diese Frage ist mit Ja zu beantworten. Gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Kaution kann aufgerechnet werden. Der Vermieter darf auch noch nach Ablauf der Prüfungsfrist aufrechnen, da sich aus ihrem Ablauf kein Aufrechnungsverbot ergibt.
2. Mit welchen Ansprüchen kann der Vermieter aufrechnen?
Hierbei kommt es insbesondere auf die Sicherungsabrede der Parteien bezüglich der Kaution an. Soweit diese keine besonderen Abreden enthalten, ist davon auszugehen, dass sämtliche Vermieterforderungen gesichert werden.
Folgende Ausnahmen sind jedoch zu beachten:
Mit den Kosten des laufenden Prozesses kann der Mieter nicht aufrechnen. Dies gilt, so lang kein vollstreckbarer Titel vorliegt.
Weiterhin müssen die Gegenansprüche aus demselben Mietverhältnis wie der Rückzahlungsanspruch beruhen. Mit Ansprüchen aus früheren oder anderen Mietverhältnissen kann deswegen der Vermieter die Aufrechnung nicht erklären.
3. Kann der Vermieter mit Gegenansprüchen aufrechnen, die bereits verjährt sind?
Dies ist im Regelfall zu bejahen, § 215 BGB. Es sind jedoch folgende Ausnahmen zu beachten:
Der BGH hat die Auffassung vertreten, dass dann, wenn die Sicherheit (Kaution) in Form einer Bürgschaft geleistet wurde, mit solchen verjährten Forderungen nicht aufgerechnet werden kann, §§ 215 und 216 BGB seien bei dieser Konstellation nicht analog anwendbar.
Ebenso kann der Vermieter auch nicht mit Gegenforderungen aufrechnen, die bereits bei Entstehung der Aufrechnungslage, d.h. bei Rückgabe der Mietsache, verjährt waren. Die Aufrechnungslage ist hier erst mit Rückgabe der Mietsache gegeben.
Ausgeschlossen ist die Aufrechnung mit verjährten Gegenforderungen auch dann, wenn der Mieter bereits vorher seinen fälligen Rückzahlungsanspruch gegen eine andere unverjährte Forderung des Vermieters wirksam aufgerechnet hat. Hierbei soll maßgeblich sein die zeitlich frühere wirksame Aufrechnung.
4. Kann der Vermieter die Kaution als Druckmittel zur Erfüllung verjährter Ansprüche einsetzen?
Dies wird zwar häufig versucht, insbesondere bei bereits verjährten Schönheitsreparaturen, ist aber nach herrschender Meinung unzulässig.
5. Ist der Vermieter berechtigt, wegen noch nicht abgerechneter Betriebskosten die Kaution oder einen Teil davon zurückzubehalten?
Die herrschende Meinung läßt dies zu. Dies jedoch nur dann, wenn sich aus den vergangenen Betriebskostenabrechnungen ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters ergeben hat und auch für die kommende Abrechnung ein solcher zu erwarten ist.
6. Verzichtet der Vermieter auf seine Rechte, wenn er die Mietsicherheit vorbehaltslos zurückgibt?
Die herrschende Meinung sieht in der vorbehaltslosen Rückgabe der Mietsicherheit bei Vertragsende ein negatives deklaratorisches Schuldanerkenntnis und somit einen Verzicht des Vermieters. Ansprüche, die zu diesem Zeitpunkt jedoch noch nicht fällig sind - beispielsweise noch nicht abgerechnete Betriebskosten - sollen jedoch nicht unter diesen Verzicht fallen.