Der Gesetzgeber hat mit Wirkung zum 01.12.2020 das Wohnungseigentumsrecht erheblich umgestaltet. Neu geregelt wurde unter anderem auch die Abberufung des Verwalters, wobei hier jedoch verschiedene Konstellationen unterschieden werden müssen und viele Einzelfragen bis jetzt immer noch nicht geklärt sind.
Gemäß § 26 Abs. 3 WEG ist es nunmehr möglich, den Verwalter jederzeit abzuberufen.
Da in den Medien schlagzeilenmäßig meist nur von der jederzeitigen Abberufungsmöglichkeit des Verwalters die Rede ist, sind viele Eigentümer fälschlicherweise der Auffassung, dass sie nunmehr einen Anspruch darauf haben, dass der Verwalter abberufen wird. Dies ist aber gerade nicht der Fall, insoweit hat sich an den gesetzlichen Voraussetzungen im Gegensatz zu dem früheren Recht relativ wenig geändert.
Es ist immer noch die Wohnungseigentumsgemeinschaft, die – im Regelfall in einer Versammlung – entscheidet, ob bei Vorliegen von bestimmten Gründen der Verwalter abberufen wird. Entscheidet sich die Versammlung mehrheitlich gegen eine Abberufung, muss derjenige Eigentümer, der eine Abberufung will, dies im Wege einer sogenannten Beschlussersetzungsklage gerichtlich geltend machen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 25.02.2022 V ZR 65/01 hierbei jedoch ausdrücklich klargestellt, dass ein solcher Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers nur besteht, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint. Klargestellt hat der BGH insoweit auch, dass die Gesetzesänderung keine Änderung der Anspruchsvoraussetzungen zum bisherigen Recht beinhaltet. Ob ein solcher Abberufungsanspruch gegeben ist, hat der jeweilige Tatrichter auch nach neuem Recht in umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und aller gegen den Verwalter erhobenen Vorwürfe zu prüfen.
Es ist eine Gesamtschau sämtlicher Umstände vorzunehmen, wobei nach Ansicht des BGH schwerwiegende Verstöße die Unvertretbarkeit der Abberufung eher nahe legen, während bei leichteren Verfehlungen möglicherweise eher berücksichtigt werden kann, inwieweit in der Zukunft eine Besserung zu erwarten ist.
Der BGH lässt offen, ob der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung ausgeschlossen ist, wenn er diese nicht zeitnah nach dem letzten Vorfall verlangt hat, insoweit sind noch viele Fragen im Einzelfall zu klären.
Wird der Verwalter abberufen, endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Offen bleibt in diesem Zusammenhang die Frage, wie sich die Sechs-Monats-Frist zur Vertragsbeendigung berechnet. Sollte es nicht auf das Wirksamwerden der Abberufung, sondern auf den Abberufungsbeschluss ankommen, besteht die Möglichkeit, durch eine Abberufung mit einer Vorfrist von sechs Monaten ohne zusätzliche Vergütung den Verwalter „loszuwerden“. Welche Auffassung hier sich durchsetzen wird, ist derzeit vollkommen offen.
Beschließt die Eigentümerversammlung die Abberufung, endet der Vertrag wie angegeben nach sechs Monaten. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vertrag mit dem Verwalter über eine längere Zeit – beispielsweise drei oder fünf Jahre – geschlossen wurde. Entgegenstehende Vereinbarungen sind insoweit unwirksam.
Nicht geklärt zum jetzigen Zeitpunkt ist jedoch, welche Ansprüche der Verwalter für die frühzeitige Beendigung des Vertrages geltend machen kann. Die Frage, ob er für die angedachte Restlaufzeit Entschädigungen – und wenn ja in welcher Höhe und für welchen Zeitraum – vereinbaren kann, wird ebenso Streitpunkt in gerichtlichen Verfahren werden, auch diese Fragen sind derzeit ungeklärt.